Komisja Nadzoru Finansowego już od 2014 r. wymaga, aby klienci posiadający kredyt hipoteczny angażowali własny kapitał. Minimalny poziom wkładu określono na 20 proc. wartości nieruchomości, jednak banki mogą przyjąć 10 proc., jeżeli druga połowa brakującego wkładu zostanie zabezpieczona dodatkowymi instrumentami, na przykład ubezpieczeniem niskiego wkładu lub blokadą środków na rachunku.
Przy kredycie 300 tys. zł standardem staje się więc konieczność posiadania 60 tys. zł w gotówce albo 30 tys. zł plus akceptowane przez bank zabezpieczenie. W praktyce niektóre instytucje wolą pozostać przy klasycznym progu 20 proc., aby redukować ryzyko i jednocześnie oferować niższą marżę.
Z tego powodu jeszcze przed złożeniem wniosku warto sprawdzić, jakie wymogi stawia konkretny bank i ile kosztuje ewentualne ubezpieczenie brakującej części wkładu, bo te opłaty znacząco podnoszą koszt kredytu w pierwszych latach.
Ile naprawdę warto mieć
Minimalny wkład kalkulowany przez bank to jedno, ale doradcy finansowi często przekonują, że optymalnym rozwiązaniem jest wniesienie 30 proc. wartości nieruchomości.
Dla kredytu 300 tys. zł oznacza to 90 tys. zł. Taka kwota obniża wskaźnik LTV do 70 proc., a to zwykle przekłada się na wyraźnie niższą marżę, co z kolei daje realną oszczędność odsetkową sięgającą kilkunastu tysięcy złotych przez cały okres spłaty.
Dodatkowo wyższy wkład własny bywa argumentem pozwalającym negocjować prowizję przygotowawczą czy obniżenie kosztu ubezpieczenia na życie, które coraz częściej jest warunkiem uzyskania lepszej oferty. Warto też pamiętać, że większy udział własnych środków to mniejsze saldo kredytu, a zatem mniejsze ryzyko, że w razie spadku cen nieruchomości mieszkanie stanie się warte mniej niż dług wobec banku.
Źródła finansowania wkładu
Najczęstszym sposobem zgromadzenia środków pozostają oszczędności odkładane na lokatach lub kontach oszczędnościowych. Wielu klientów korzysta także z darowizn od rodziny, przy czym warto pamiętać o konieczności dopełnienia formalności podatkowych, aby środki zostały uznane przez bank za pochodzące z legalnego źródła.
Coraz popularniejszym rozwiązaniem staje się też wykorzystanie środków z Pracowniczych Planów Kapitałowych lub IKE, choć wiąże się to z utratą części korzyści podatkowych. Niektórzy sprzedają posiadane działki albo samochód, by uzyskać brakujący kapitał.
Rzadziej, ale wciąż spotykanie, klienci zaciągają kredyt gotówkowy, co jednak pogarsza ich zdolność kredytową i podnosi łączne obciążenie odsetkowe, dlatego banki nie zawsze akceptują takie rozwiązanie. Warto zawczasu sprawdzić, jak dana instytucja traktuje konkretne źródła wkładu i jakie dokumenty będzie wymagać do potwierdzenia jego pochodzenia.
Programy wsparcia i alternatywne opcje
Osoby bez wymaganych oszczędności mogą rozważyć programy rządowe, choć w 2024 r. oferta jest ograniczona głównie do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który de facto gwarantuje brakujący kapitał do 100 tys. zł.
Przy kredycie 300 tys. zł gwarancja BGK może zastąpić 10 proc. wkładu, a klient musi wnieść pozostałe 10 proc. we własnej gotówce. Banki oferujące kredyt z gwarancją BGK nakładają jednak dodatkowe warunki, takie jak ograniczenie powierzchni nieruchomości czy obowiązek ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.
Alternatywą jest zakup lokalu w budowie i wpłaty transzowe, co pozwala rozłożyć wkład własny na raty skorelowane z harmonogramem dewelopera. Trzeba wtedy mieć pewność, że w momencie uruchomienia ostatniej transzy będzie się dysponować całą wymaganą kwotą. Z kolei osoby posiadające inną nieruchomość mogą wykorzystać ją jako dodatkowe zabezpieczenie i tym samym obniżyć wymagany wkład, jednak taka praktyka jest dziś rzadziej akceptowana przez banki ze względu na ryzyko wzrostu kosztów windykacji.
Podsumowanie korzyści z wyższego wkładu
Reasumując, przy kredycie 300 tys. zł polskie banki najczęściej oczekują 60 tys. zł wkładu, a czasem godzą się na 30 tys. zł plus ubezpieczenie brakującej kwoty.
Ekonomiści i doradcy sugerują jednak celowanie w przynajmniej 90 tys. zł, bo taki poziom obniża koszt finansowania i poprawia bezpieczeństwo domowego budżetu.
Dodatkowe środki można pozyskać z oszczędności, pomocy rodziny lub ewentualnie z programów BGK, przy zachowaniu ostrożności co do dodatkowych zobowiązań. Im wyższy wkład, tym niższe raty, mniejsze ryzyko wzrostu stóp procentowych oraz większa możliwość negocjowania warunków umowy.
Wkład własny pozostaje fundamentem zdrowego kredytu hipotecznego, a w dłuższej perspektywie to również poduszka bezpieczeństwa chroniąca przed zawirowaniami na rynku nieruchomości.
