Ile trzeba zarabiać
Bank, zanim pożyczy 500 tys. zł na mieszkanie lub dom, dokładnie obliczy maksymalną ratę, jaką może przyjąć domowe konto. Najczęściej przyjmuje się, że suma wszystkich miesięcznych zobowiązań nie może przekraczać 40–50 proc. dochodu netto.
Rodzina z dwojgiem dzieci, która chce wnioskować o pół miliona na 30 lat, powinna więc liczyć na pensje rzędu 12–14 tys. zł na rękę, jeśli nie ma innych kredytów ani kart kredytowych. Singiel bez dzieci będzie potrzebował około 9–10 tys. zł netto, by osiągnąć podobny wynik, ponieważ koszty utrzymania liczone przez banki są niższe dla jednoosobowego gospodarstwa.
Koszty życia i limity banków
Różnice między instytucjami potrafią być duże, bo każda ma własną tabelę minimalnych kosztów utrzymania. Przykładowo przy dochodzie 10 tys. zł netto bank A założy, że przeciętna rodzina wydaje 4 tys. zł miesięcznie, a bank B nawet 5 tys. zł.
Ta różnica 1 tys. zł netto przekłada się na około 220 tys. zł mniej dostępnej kwoty kredytu. W efekcie przy identycznych dochodach i okresie spłaty jeden wnioskodawca usłyszy, że ma zdolność na 500 tys. zł, a drugi tylko na 350 tys. zł. Warto więc jeszcze przed złożeniem wniosku zapytać doradcę lub samemu sprawdzić, który bank najkorzystniej szacuje koszty życia dla naszego modelu rodziny.
Wpływ okresu kredytowania
Dłuższy okres spłaty pozwala obniżyć ratę, a co za tym idzie podnosi zdolność. Granicą w większości banków jest 35 lat, choć część instytucji ogranicza się do 30.
Różnica w racie między 25 a 30 lat przy kwocie 500 tys. zł i oprocentowaniu 7,5 proc. to około 420 zł. Dla banku oznacza to, że klient może mieć o mniej więcej 900 zł niższy dochód, a mimo to wciąż kwalifikować się na pożądane 500 tys. zł.
Trzeba jednak pamiętać, że wydłużenie harmonogramu oznacza wyższy całkowity koszt odsetkowy, więc decyzję lepiej poprzedzić symulacją łącznych kosztów.
Zobowiązania, które zmniejszają zdolność
Nawet niewielka rata za leasing czy limit na karcie potrafi istotnie obniżyć dostępny kapitał. Bank przyjmuje założenie, że limit kredytowy może zostać wykorzystany w pełni w dowolnym momencie. Jeśli karta ma limit 20 tys. zł, instytucja doliczy do miesięcznych kosztów około 2 proc. tej kwoty, czyli 400 zł.
Przy kredycie na 30 lat to przekłada się na około 90 tys. zł mniej dostępnej kwoty. Podobnie raty leasingowe, nawet jeśli wygasają za rok, zostaną ujęte w kalkulacji. W praktyce często opłaca się zamknąć nieużywane karty lub przewidzieć spłatę drobnych pożyczek jeszcze przed złożeniem wniosku, aby nie obniżać sobie zdolności.
Wkład własny a koszt odsetek
Minimalny wkład własny wynosi 20 proc., czyli przy kredycie na 500 tys. zł nieruchomość musi kosztować co najmniej 625 tys. zł. Jeśli dysponujemy tylko 10 proc. oszczędności, część banków zgodzi się pożyczyć więcej, ale doliczy ubezpieczenie niskiego wkładu, co podniesie miesięczną ratę o kilkadziesiąt złotych.
Dla zdolności może to nie być bariera nie do przeskoczenia, jednak łączne koszty kredytu wzrosną, a marża może być wyższa o 0,2–0,3 proc. Przy wyższych stopach procentowych nawet taka różnica potrafi podnieść ratę o 150 zł, czyli zmniejszyć zdolność o kolejne kilkadziesiąt tysięcy.
Wahania stóp procentowych
W 2022 r. wzrost stóp ograniczył zdolność Polaków średnio o 40 proc. Dziś przy niższym WIBOR-ze część utraconej mocy wróciła, ale banki wciąż stosują dodatkowy bufor, zwykle 2,5 proc. Oznacza to, że ratę liczą, jakby oprocentowanie było wyższe niż obecne.
W praktyce przy stawce 7,5 proc. bank oblicza zdolność na bazie 10 proc. Dzięki temu chroni się przed przyszłymi podwyżkami, a klient pożyczający 500 tys. zł zyskuje margines bezpieczeństwa. Gdyby w przyszłości stopy mocno wzrosły, jego budżet i tak powinien unieść ratę.
Scoring i historia BIK
Dochód i koszty życia to nie wszystko. Wskaźnik BIK Score może dodać lub odjąć kilkanaście tys. zł zdolności. Osoby z długą, pozytywną historią spłaty kredytów często otrzymują lepszą marżę lub niższą prowizję.
Gdy punktacja jest niska, bank potrafi odmówić lub wymaga wyższego dochodu, aby zabezpieczyć ryzyko. Zanim ruszymy po 500 tys. zł, warto pobrać raport i uregulować ewentualne zaległości, bo nawet jednodniowe opóźnienie sprzed lat może popsuć wynik.
Umowy cywilnoprawne i działalność
Osoby pracujące na umowę o pracę mają najłatwiej, zwłaszcza jeśli staż przekracza 6 miesięcy. Zleceniobiorcy muszą okazać ciągłość dochodów z ostatnich 12 miesięcy, a przedsiębiorcy rozliczani na zasadach ogólnych – czasem nawet z 24 miesięcy.
Na ryczałcie albo karcie podatkowej bank przyjmuje zaledwie 30–60 proc. przychodu za dochód netto. Efekt bywa taki, że przedsiębiorca fakturujący 20 tys. zł miesięcznie ma podobną zdolność jak etatowiec z pensją 10 tys. zł.
Ubezpieczenia i produkty dodatkowe
Pakiet cross-sell, czyli konto, karta, a czasem inwestycje, zwykle obniża marżę o 0,1–0,3 proc. Choć składka za kartę może kosztować kilkadziesiąt złotych rocznie, korzyść odsetkowa bywa większa.
Na kwocie 500 tys. zł nawet 0,2 proc. marży to około 1 tys. zł oszczędności w pierwszym roku.
W efekcie rata maleje o kilkadziesiąt złotych, co poprawia zdolność o kilka tysięcy. Trzeba jednak pilnować, by warunki pakietu nie uległy zmianie, bo bank może przywrócić wyższą marżę.
Strategie poprawy zdolności
Zanim złożymy wniosek, warto przygotować budżet i zredukować zbędne zobowiązania. Przeniesienie limitu karty na 5 tys. zł zamiast 20 tys. zł, spłata pożyczki ratalnej czy choćby odroczenie zakupu samochodu na gotówkę potrafią podnieść zdolność nawet o 100 tys. zł.
Warto też rozważyć wcześniejsze nadpłacenie istniejącego kredytu hipotecznego, jeśli rata jest wysoka, a saldo niewielkie. Każde 100 zł rat obniżone w budżecie daje około 20 tys. zł dodatkowej kwoty możliwej do uzyskania.
Współkredytobiorca lub poręczyciel
Gdy dochody jednej osoby nie wystarczą, bank może zaakceptować współkredytobiorcę. Najczęściej jest to partner życiowy lub rodzic.
Dochody łączą się, ale obie strony ponoszą solidarną odpowiedzialność za dług. Jeśli planujemy w przyszłości rozdzielenie kredytu, warto pamiętać, że wyłączenie współkredytobiorcy jest trudne i wymaga ponownej oceny zdolności. Dlatego decyzja powinna być przemyślana, a poręczenie traktowane jako ostateczność.
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy i Bezpieczny Kredyt 2 proc.
Programy wspierane przez państwo mogą znacząco podnieść zdolność. Bezpieczny Kredyt 2 proc. pozwala bankom pominąć bufor 2,5 proc., bo ratę dotuje budżet państwa. Singiel z pensją 8 tys. zł netto, który normalnie dostałby 420 tys. zł, może w tym schemacie uzyskać pełne 500 tys. zł.
Nowy program „Mieszkanie na Start”, który ma zastąpić BK2 proc., również przewiduje preferencyjną metodę liczenia zdolności. Trzeba jednak śledzić limity cenowe i terminy, bo środki budżetowe są ograniczone.
Kiedy warto poczekać
Jeśli aktualnie brakuje nam kilkunastu tysięcy do wymaganego pułapu, czasem lepiej odłożyć decyzję o pół roku. Podwyżka w pracy czy zmiana formy zatrudnienia z kontraktu B2B na etat potrafi błyskawicznie poprawić wyniki kalkulatora.
Podobnie planowana spłata kończącego się leasingu w ciągu najbliższych trzech miesięcy może odblokować pełne 500 tys. zł. Pośpiech bywa złym doradcą, bo odrzucony wniosek zostawi ślad w BIK i utrudni kolejne podejście.
Podsumowanie
Zdolność kredytowa na 500 tys. zł zależy przede wszystkim od dochodu netto, kosztów utrzymania przyjętych przez bank i posiadanych zobowiązań.
W większości przypadków singiel powinien zarabiać około 10 tys. zł na rękę, a rodzina z dziećmi 12–14 tys. zł. Optymalizacja kart kredytowych, wybór dłuższego okresu spłaty, pozytywna historia w BIK i ewentualne programy preferencyjne mogą zwiększyć dostępny kapitał nawet o kilkadziesiąt procent. Ostateczną decyzję warto poprzedzić konsultacją z doradcą, który porówna oferty kilku banków, bo różnice w metodologii potrafią sięgnąć setek tysięcy złotych przy identycznym profilu klienta.