Bank oblicza zdolność kredytową, zestawiając dochody netto klientów z sumą przyszłych wydatków na ratę, koszty życia, zobowiązania i bufor bezpieczeństwa wynikający z rekomendacji KNF.
Para składająca wniosek otrzyma zwykle korzystniejszą ocenę niż singiel, bo dwie pensje oznaczają większą nadwyżkę po opłaceniu kosztów utrzymania. Instytucje finansowe przyjmują tzw. koszyk życia, który dla dwuosobowego gospodarstwa sięga od 2300 do 3500 zł miesięcznie, zależnie od miasta i banku. Do tego doliczają raty innych kredytów, limity na kartach oraz przyjmują zapas w wysokości 5-7 punktów procentowych, aby sprawdzić, czy wnioskodawcy uniosą rosnące stopy.
W praktyce oznacza to, że rata liczona do badania zdolności będzie nawet dwukrotnie wyższa niż realna, jeśli para korzysta z oferty z marżą 2%, czyli oprocentowaniem 8,5% zamiast 3,5%. Przy kredycie na 25 lat fikcyjna rata do testu wyjdzie około 5100 zł, choć faktycznie klienci płaciliby dziś mniej niż 3000 zł.
Jak wyliczyć wymagane dochody netto
Aby para dostała kredyt na 500 000 zł przy powyższych założeniach, po odjęciu kosztu życia i bufora musi zostać minimum 20–25% wolnych środków. Jeśli więc bank przyjmuje, że potrzeba 5100 zł na symulowaną ratę i 3000 zł na codzienne wydatki, łączny miesięczny dochód netto powinien wynieść co najmniej 10 000–11 000 zł.
Wyższe zarobki będą konieczne, gdy wnioskodawcy mają już zobowiązania ratalne albo utrzymują dzieci. W takim scenariuszu wymagana pensja może skoczyć do 12 500 zł. Pracownicy etatowi z umową na czas nieokreślony są oceniani lepiej niż samozatrudnieni, którym bank obetnie część przychodów o koszty i podatek. Jeśli każda osoba w parze zarabia 5000–5500 zł na rękę, spełnią podstawowe kryterium, zakładając brak innych kredytów i kart kredytowych z wysokim limitem.
W praktyce doradcy sugerują, by celować w zarobki rzędu 6000 zł netto na osobę, żeby uniknąć odrzucenia w ostatnim etapie analizy ryzyka.
Wpływ wkładu własnego i okresu spłaty
Przy wkładzie własnym 20% banki oferują niższą marżę i łagodniej liczoną zdolność, co pozwala zmniejszyć potrzebny dochód o około 5-8%. Dla kredytu 500 000 zł oznacza to 100 000 zł oszczędności, dzięki czemu realna wysokość zobowiązania spada do 400 000 zł, a wymóg dochodowy może obniżyć się do 9300–10 200 zł miesięcznie.
Analogiczny efekt uzyskamy wydłużając okres spłaty do 30 lat, choć wówczas rośnie całkowity koszt kredytu. Symulacja pokazuje, że rata testowa przy 30-letnim terminie i buforze KNF wynosi około 4500 zł, więc wystarczy łączny dochód 9300 zł po doliczeniu kosztów życia.
Niektóre banki przy wnioskach z wysokim scoringiem klientów zmniejszają mnożnik wydatków życia, jeśli parze zostają środki po regulowaniu innych zobowiązań. W rezultacie dobrze zarabiający, ale też oszczędzający wnioskodawcy mogą uzyskać zielone światło przy 8500 zł wpływów netto.
Rola historii kredytowej i dodatkowych zobowiązań
Dochód to niejedyny filtr. BIK ocenia terminowość spłat i liczbę aktywnych kredytów, co w ekstremalnych przypadkach może przekreślić wniosek mimo wysokich zarobków. Limit na karcie 20 000 zł liczony jest jak pobrana pożyczka nawet, gdy klient nie zaciągnął długu, dlatego doradcy radzą obniżać limity przed wnioskowaniem.
Leasing auta z ratą 1200 zł miesięcznie redukuje zdolność o ok. 150 000 zł wartości kredytu. Para z podobnym leasingiem, która pierwotnie spełniała wymóg 11 000 zł netto, nagle potrzebuje 12 800 zł, aby utrzymać ten sam poziom wolnej nadwyżki.
Historia zaległości przekraczających 30 dni obniży scoring, a bank podniesie marżę lub zażąda dodatkowego zabezpieczenia. Z kolei stałe, udokumentowane nadwyżki na koncie zwiększają wiarygodność: nawet 2000 zł miesięcznie pozostające po wszystkich wydatkach może podnieść punktację o kilkanaście procent.
Podsumowanie
Minimalny dochód netto dla pary starającej się o 500 000 zł kredytu hipotecznego oscyluje wokół 10 000–11 000 zł, przy braku innych zobowiązań i wkładzie własnym 10%.
Wyższy wkład lub dłuższy okres spłaty obniżają pułap dochodowy do około 9300 zł, natomiast leasing, karty kredytowe czy dzieci potrafią podnieść wymóg do 13 000 zł. Historia BIK, forma zatrudnienia oraz nawyki oszczędzania ostatecznie decydują, czy bank uzna, że para poradzi sobie ze spłatą, szczególnie w warunkach ewentualnego wzrostu stóp procentowych.
