Pierwszym krokiem do odpowiedzi na pytanie o oczekiwane dochody jest zrozumienie, że banki nie posługują się arbitralną tabelą wynagrodzeń, lecz szeregiem wskaźników opisujących sytuację finansową klienta.
W centrum tych analiz znajduje się relacja raty kredytowej do dochodu gospodarstwa domowego. Po rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego banki przyjmują, że rata nie powinna przekraczać 40–50 proc. dochodu netto, zależnie od poziomu dochodów i struktury wydatków. Przy kredycie na 25 lat, oprocentowaniu 7,5 proc. i wkładzie własnym 20 proc. rata zbliża się dziś do 5 900 zł miesięcznie.
Aby mieścić się w konserwatywnym limicie 40 proc., gospodarstwo domowe musiałoby wykazywać co najmniej 14 750 zł dochodu netto. Gdy bank dopuszcza 50 proc. obciążenia, niezbędne minimum spada do 11 800 zł, lecz w praktyce instytucje kalkulują także koszty utrzymania, liczbę osób na utrzymaniu, a nawet lokalizację nieruchomości. Dlatego realna granica waha się od około 12 tys. zł w przypadku singla z umiarkowanymi kosztami życia do ponad 17 tys. zł w rodzinie 2 + 2, gdzie koszyk wydatków wyliczany przez bank jest większy.
Dlaczego wkład własny zmienia punkt odniesienia
Wkład własny to nie tylko wymóg prawny – to także instrument obniżający ryzyko banku i tym samym zmniejszający ratę. Przy 10 proc. wkładu rata rośnie o blisko 400 zł, co automatycznie winduje próg dochodowy o kolejne 1 000 zł netto.
Z kolei przy 30 proc. wkładu własnego rata spada poniżej 5 000 zł, a minimalny dochód akceptowany przez wiele instytucji może zejść do 10 tys. zł miesięcznie. Dodatkowym bonusem jest korzystniejsza marża: średnio o 0,2–0,3 pp. niższa przy wyższym udziale własnym, co w skali 25 lat redukuje koszt odsetkowy nawet o 70 tys. zł.
Osoby dysponujące znacznymi oszczędnościami nie tylko łatwiej łapią się na wymogi zdolności, ale też ograniczają wpływ wahań stóp procentowych na domowy budżet, co jest nie do przecenienia przy obecnym, zmiennym otoczeniu makroekonomicznym.
Forma zatrudnienia i źródło dochodu
Banki nadal preferują umowy o pracę na czas nieokreślony, jednak w ciągu ostatnich lat dokonała się rewolucja w podejściu do innych form zatrudnienia. Kontrakt B2B, umowa zlecenie czy dochody z wynajmu mogą być uwzględniane na równi z pensją etatową, o ile są stabilne i odpowiednio udokumentowane.
Typowy przedsiębiorca musi przedstawić PIT za dwa pełne lata obrotowe, a banki uwzględniają średni miesięczny dochód z tego okresu po odliczeniu kosztów. Jeżeli wspomniany przedsiębiorca wykazuje 20 tys. zł zysku netto miesięcznie, bez kłopotu spełni próg dla kredytu 800 tys. zł, choć analitycy badają także sezonowość, poziom amortyzacji i zadłużenie firmy.
W przypadku umowy zlecenia banki żądają od 6 do 12 miesięcy ciągłości. Jeżeli kandydat zarabia 13 tys. zł netto na zleceniu od roku i nie posiada znaczących zobowiązań, jego szanse na pozytywną decyzję są zbliżone do etatowca. Krótsza historia zarobków przekłada się na wyższy bufor bezpieczeństwa stosowany przez bank – rata może być pomniejszana o 10–20 proc. w symulacji, co w efekcie podnosi wymagany dochód.
Wydatki, zobowiązania i scoring, czyli ukryte pułapki
Dochód to dopiero początek. Na końcową ocenę składają się raty już spłacanych kredytów, limity na kartach, a nawet aktywne, choć niewykorzystane linie w koncie. Często marginalna rata 300 zł za sprzęt RTV zamienia się w utratę 50 tys. zł zdolności.
Podobny efekt wywołuje karta z limitem 20 tys. zł, gdyż banki ujmują 5 proc. jej wartości jako miesięczne obciążenie. Rezygnacja z takich produktów na kilka miesięcy przed wnioskowaniem potrafi obniżyć próg dochodowy o 1–2 tys. zł. Scoring kredytowy to kolejny filtr. Nawet przy idealnych zarobkach, opóźnienia powyżej 30 dni w historii BIK z ostatnich 12 miesięcy mogą skreślić wniosek lub skutkować niższą kwotą maksymalną.
Równie ważne są czynniki pozafinansowe: wiek kredytobiorcy i okres kredytowania. Jeśli 50-latek chce zaciągnąć zobowiązanie na 30 lat, bank rzadziej się zgodzi, ograniczając termin do 20 lat, co podniesie ratę o około 900 zł i przesunie wymagany dochód o blisko 2 tys. zł.
Czy programy rządowe obniżają konieczny dochód
W 2023 roku głośno było o Bezpiecznym Kredycie 2 proc., który w praktyce redukował ratę średnio o 30 proc. przez pierwsze 10 lat. Przy pożyczanej kwocie 800 tys. zł rata subsydiowana spadała z 5 900 zł do ok. 4 100 zł, a minimalny dochód maleje do ok. 10 500 zł netto dla rodziny bez dzieci i 12 500 zł dla rodziny 2 + 2. Jednak program ten objęty był limitami cen metra kwadratowego oraz dochodów wnioskodawców, co automatycznie wykluczyło część osób z większych miast.
Planowany na 2024 rok Kredyt na Start również przewiduje dopłaty, z tym że konstrukcja jest progresywna i zależy od liczby dzieci. Scenariusz rodziny z trójką potomstwa może obniżyć wymaganą ratę do 3 500 zł i zredukować próg dochodowy poniżej 9 tys. zł netto. Warto jednak pamiętać, że subsydium jest tymczasowe, a bank oceni zdolność, zakładając pełną ratę po zakończeniu dopłat.
Osoby balansujące na granicy mogą więc dostać decyzję negatywną mimo pozornie niskich rat w pierwszych latach.
Podsumowanie i praktyczne wnioski
Średni minimalny miesięczny dochód netto, który otwiera drzwi do kredytu hipotecznego na 800 tys. zł, mieści się dziś między 12 a 15 tys. zł dla jedno- lub dwuosobowego gospodarstwa domowego i przesuwa się ku 17 – 18 tys. zł, gdy w rodzinie są dzieci albo portfel dodatkowych zobowiązań.
Kluczowe dźwignie to wysokość wkładu własnego, długość okresu spłaty, oprocentowanie oraz zdolność do ograniczenia innych obciążeń. Nawet 5 proc. różnicy w koszcie finansowania lub skrócenie okresu do 20 lat może zmienić wymóg dochodowy o kilka tysięcy złotych.
Równie ważna jest czysta historia kredytowa i odpowiednio wczesne porządki w domowym budżecie – zamknięcie nieużywanych kart czy konsolidacja drobnych kredytów. Kandydaci o mniej typowych źródłach przychodu powinni zawczasu zadbać o pełną dokumentację: PIT-y, deklaracje ZUS, zestawienia wpływów na konto.
W perspektywie najbliższych kwartałów tempo wzrostu pensji i możliwe obniżki stóp procentowych mogą przesunąć wymagania w dół, jednak nie zmieni się naczelna zasada: im stabilniejszy i wyższy dochód netto w relacji do raty, tym większa szansa na uzyskanie 800 tys. zł na wymarzone mieszkanie.
