Bank, oceniając zdolność do spłaty trzydziestoletniego kredytu hipotecznego, patrzy nie tylko na dzisiejsze dochody. Analitycy kalkulują ryzyko w całym okresie umowy, a więc także po sześćdziesiątce kredytobiorcy. Od kilku kwartałów w arkuszach kalkulacyjnych pojawia się dodatkowa kolumna: przewidywana emerytura.
Jeżeli prognozowana wysokość świadczenia jest niska, bank może skrócić okres kredytowania lub podwyższyć marżę. Wizerunek seniora spłacającego ostatnie raty przestał być abstrakcją: według danych BIK już co dwudziesta złotówka z aktualnej puli kredytów mieszkaniowych przypada na osoby po sześćdziesiątym roku życia.
Z tego powodu klienci coraz częściej pytają doradców: jaką pensję muszę osiągać dziś, aby za trzy dekady ZUS wypłacił mi co najmniej trzy tysiące złotych? To kwota, którą banki przyjmują jako dolną granicę „bezpiecznej” emerytury przy zobowiązaniu przekraczającym 400 tysięcy złotych.
Jak ZUS wylicza wysokość świadczenia
Podstawą jest kapitał zgromadzony na koncie w ZUS oraz prognozowana dalsza długość życia ogłaszana corocznie przez GUS. Im więcej wpłynie składek, tym wyższa baza do podziału. W uproszczeniu dzisiejsza pensja brutto mnożona jest przez 19,52 proc. (składka emerytalna), a następnie powiększona o roczną waloryzację.
Gdy beneficjent osiągnie ustawowy wiek, sumę zgromadzonych środków dzieli się przez przeciętny okres dalszego trwania życia. W 2024 r. wynosi on 246,4 miesiąca dla kobiet i 214,1 miesiąca dla mężczyzn. Aby otrzymać trzystuzłotową emeryturę brutto, trzeba więc uzbierać kapitał rzędu 642 tysięcy złotych (kobieta) lub 642 tysiące złotych (mężczyzna – 3000 zł × 214,1).
Wartość ta uwzględnia jedynie filar publiczny; odkładanie w PPK czy IKE może znacząco ją obniżyć, ale na potrzeby kalkulacji pomijamy trzeci filar, bo banki zazwyczaj koncentrują się na gwarantowanej wypłacie z ZUS.
Polecamy: kalkulator rat kredytu hipotecznego
Ile trzeba zarabiać dzisiaj, żeby liczyć na 3000 zł emerytury
Przyjmijmy czterdziestoletniego kredytobiorcę, który zamierza pracować do 65 roku życia. Pozostają mu 24 lata opłacania składek.
Ustalamy też średnioroczną waloryzację kapitału w ZUS na 3,5 proc., zgodnie z historycznym średnim tempem wzrostu funduszu FUS. Aby dosięgnąć wymaganego poziomu 642 tysięcy złotych, należy corocznie odprowadzać co najmniej 17,3 tysiąca złotych składki emerytalnej.
Dzieląc tę wartość przez 19,52 proc., otrzymujemy konieczny dochód brutto w wysokości około 88,6 tysiąca złotych rocznie, czyli 7380 zł miesięcznie. Dla trzydziestopięciolatka horyzont wydłuża się do 29 lat, co zmniejsza wymaganą pensję do 6200 zł brutto miesięcznie. Dwudziestopięciolatek, który dopiero zaczyna karierę, mógłby celować w 5100 zł brutto, żeby w wieku 60 lat – bo tyle wynosi ustawowy wiek dla kobiet – liczyć na 3000 zł z ZUS. Widać jednak, że każdy rok zwłoki lub przerwa w zatrudnieniu podnosi poprzeczkę.
Scenariusz komplikuje się u osób prowadzących działalność gospodarczą. Minimalna podstawa wymiaru składek w 2024 r. to 4242 zł brutto. Oznacza to wpłatę niecałych 830 zł miesięcznie na konto emerytalne, z czego 350 zł to część emerytalna. Przy takiej składce przedsiębiorca po 30 latach gromadzi jedynie około 250 tysięcy złotych. Aby dobić do 642 tysięcy, musiałby albo płacić podwójną stawkę, albo zbudować duży portfel prywatnych oszczędności. Banki analizują tę różnicę i nierzadko proszą samozatrudnionych o przedstawienie umów IKE lub PPK jako „dodatkowej tarczy” zabezpieczającej kredyt.
Co mogą zrobić dzisiejsi kredytobiorcy, by podnieść przyszłe świadczenie
Najprostszym sposobem jest zwiększenie podstawy wymiaru składek. Dotyczy to zarówno etatowców, którzy mogą negocjować podwyżki, jak i przedsiębiorców, którzy rozważają dobrowolne dopłaty. W praktyce wiele osób nie ma natychmiastowej możliwości skokowego podniesienia pensji, dlatego z pomocą przychodzą programy oszczędnościowe. PPK, w którym pracownik, pracodawca i państwo współfinansują wpłaty, pozwala uzbierać równowartość 20–25 proc. przyszłej emerytury.
Przykład: osoba zarabiająca 7000 zł brutto, która systematycznie odkłada w PPK, może liczyć na około 600 zł dodatkowego świadczenia, co pozwoli jej zejść z pułapu 7380 zł wymaganego wynagrodzenia do mniej niż 6500 zł. IKE daje większą elastyczność, ale wymaga dyscypliny, której często brakuje przy rosnących ratach kredytu.
Warto też śledzić zmiany legislacyjne. Rząd rozważa stopniowe wydłużenie wieku emerytalnego, co obniży wysokość miesięcznego świadczenia przy tej samej podstawie, lecz jednocześnie poprawi rating kredytowy seniorów w oczach banków, bo dłuższy okres aktywności zawodowej to wyższy łączny dochód. Innym rozwiązaniem jest refinansowanie kredytu i skrócenie okresu spłaty do momentu przejścia na emeryturę. Wówczas bank nie musi szacować dochodu po 65 roku życia, a całe ryzyko mieści się w fazie pełnoetatowej pracy. Taki manewr wymaga lepszej obecnej zdolności kredytowej, ale finalnie może obniżyć łączny koszt odsetkowy.
Nie można pominąć znaczenia gromadzenia wkładu własnego. Im większy kapitał wniesiony na początku, tym niższa rata i mniejsze ryzyko niewypłacalności w wieku emerytalnym. Finansowi doradcy rekomendują, by planując zakup mieszkania w wieku 30–35 lat, ustalić dwutorowy plan oszczędzania: część środków przeznaczyć na wkład, resztę na emeryturę. Ten podział ogranicza pokusę wykorzystania wszystkich nadwyżek na szybszą spłatę hipoteki, co w przyszłości mogłoby skutkować niskim świadczeniem i koniecznością sprzedaży mieszkania lub wynajmu pokoju w celu podreperowania budżetu.
Podsumowując, magiczny próg trzech tysięcy złotych emerytury brutto da się osiągnąć przy dzisiejszej pensji na poziomie 5100–7400 zł brutto, w zależności od wieku. To wartości, które nie przerażają w metropolii, lecz poza wielkimi miastami wciąż przewyższają średnią. Dlatego każdy, kto sięga po wieloletni kredyt hipoteczny, powinien możliwie wcześnie sprawdzić swój profil w ZUS, wziąć pod uwagę dodatkowe filary i realnie ocenić, czy w okolicach sześćdziesiątki jego dochód pozwoli zarówno żyć godnie, jak i spłacać ratę. Jeśli wyliczenia wypadają pesymistycznie, lepiej teraz wydłużyć okres oszczędzania lub zwiększyć wkład, niż za trzy dekady negocjować z bankiem restrukturyzację długu, gdy jedynym stałym dochodem będzie zbyt niska emerytura.
