Zdolność kredytowa to pojęcie, które dla większości kupujących mieszkanie staje się kluczem do spełnienia marzenia o własnym M. W teorii banki posługują się wspólnym mianownikiem, jakim jest regulacja KNF, ale w praktyce każdy z nich inaczej liczy ryzyko.
Różnice potrafią być znaczące, co komplikuje odpowiedź na pytanie, ile trzeba zarabiać, aby uzyskać 300 tys. zł finansowania. Ostateczna kwota dochodu zależy nie tylko od wysokości raty, lecz także od formy zatrudnienia, zobowiązań stałych i liczby osób w gospodarstwie.
Dochód netto a rata kredytu
W polskich realiach banki przyjmują, że łączna rata kredytów nie może przekroczyć około 40–50 proc. dochodu netto gospodarstwa domowego. W przypadku kredytu na 300 tys. zł rozłożonego na 25 lat, przy średnim obecnie oprocentowaniu na poziomie 7 proc., miesięczna rata wynosi około 2 250 zł.
Aby zachować bezpieczny wskaźnik DTI, dochód netto powinien kształtować się w okolicach 4 500–5 500 zł dla singla bez innych zobowiązań. W praktyce banki doliczają do tej kwoty minimalne koszty utrzymania, które wahają się od 1 500 do 2 000 zł w zależności od regionu i liczby osób na utrzymaniu.
Oznacza to, że singiel zatrudniony na umowę o pracę na czas nieokreślony powinien wykazywać miesięczny dochód netto przynajmniej 6 500 zł, aby uzyskać pozytywną decyzję kredytową przy założeniu obecnych stawek WIBOR i marży.
Rodzina a zdolność kredytowa
Sytuacja zmienia się, gdy o kredyt ubiega się para lub rodzina z dziećmi. Bank bada wspólny dochód, lecz jednocześnie zwiększa szacunkowe koszty życia. Dla pary bezdzietnej banki przyjmują minimalne koszty na poziomie 2 800–3 000 zł.
Przy tej samej racie 2 250 zł, wymagany łączny dochód netto rośnie do około 7 500 zł. W rodzinach z dziećmi instytucje finansowe za każde kolejne dziecko podnoszą koszty o 300–600 zł. Trzyosobowa rodzina musi więc wykazać około 8 500–9 000 zł, aby spełnić wymogi. Warto pamiętać, że część banków przyjmuje wyższe standardy kosztów, szczególnie gdy wnioskodawcy mieszkają w dużych miastach.
W rezultacie małżeństwo z dwójką dzieci często potrzebuje nawet 10 000 zł dochodu, aby dostać te same 300 tys. zł, które singiel uzyskał przy 6 500 zł pensji.
Wpływ formy zatrudnienia i stażu pracy
Nawet atrakcyjny dochód nie gwarantuje pozytywnej decyzji, jeśli forma zatrudnienia lub staż pracy nie wpisują się w politykę banku. Umowa o pracę na czas nieokreślony to wciąż najchętniej akceptowane źródło zarobków.
Minimalny wymagany staż wynosi trzy miesiące, choć część banków oczekuje sześciu. W przypadku umów terminowych banki wymagają zwykle ciągłości zatrudnienia przez 12 miesięcy. Osoby pracujące na umowach cywilnoprawnych muszą często przedstawić dochód z ostatnich dwunastu miesięcy oraz dowieść, że charakter pracy ma trwały wymiar.
Przedsiębiorcy mają najtrudniej, ponieważ banki analizują ich dochody w ujęciu rocznym lub nawet dwuletnim. Wymagana jest także deklaracja podatkowa oraz zestawienie przychodów i kosztów. Jeżeli działalność gospodarcza przynosi średni dochód 8 000 zł netto, to przy stabilnej historii podatkowej kredyt na 300 tys. zł jest osiągalny, jednak banki mogą obniżyć akceptowany dochód o amortyzację, składki ZUS czy nieregularne przychody.
Inne zobowiązania i scoring
Banki analizują historię kredytową w BIK, gdzie wpisane są nie tylko raty, lecz także limity na kartach, debety czy poręczenia. Nawet niewykorzystane limity obniżają zdolność, ponieważ bank przyjmuje hipotetyczne obciążenie na poziomie 5 proc. przyznanej kwoty.
Dlatego klient, który posiada kartę z limitem 20 000 zł, już na starcie traci około 1 000 zł zdolności miesięcznie. Dla kredytu 300 tys. zł może to oznaczać konieczność zwiększenia dochodu o dodatkowe 2 000 zł.
Bank bierze pod uwagę również raty sprzętu AGD, leasingi oraz alimenty. Nawet niski scoring w BIK potrafi podnieść marżę, co automatycznie zwiększa ratę i obniża zdolność. Z kolei dobra historia spłaty może przynieść obniżenie prowizji lub marży, a w efekcie zredukować wymaganą pensję.
Wkład własny i ubezpieczenia
Minimalny wkład własny regulowany przez KNF wynosi 20 proc., ale część banków zgodzi się na 10 proc. różnicy pod warunkiem dokupienia ubezpieczenia niskiego wkładu, co podnosi koszt raty. Dla kredytu 300 tys. zł wymóg wkładu oznacza posiadanie 60 tys. zł oszczędności lub 30 tys. zł plus polisę.
Mniejszy wkład zwiększa LTV, co bank rekompensuje wyższą marżą, a tym samym większą ratą. Jeśli rata wzrośnie o 100–150 zł, klient musi zarabiać dodatkowe kilkaset złotych, aby utrzymać wskaźnik DTI poniżej limitu.
Warto także doliczyć koszty ubezpieczenia na życie lub nieruchomości, które bank może wymagać obligatoryjnie i które podlegają ocenie zdolności. W niektórych przypadkach ubezpieczenie dołączone do kredytu da się zastąpić polisą zewnętrzną, co obniży miesięczne obciążenie.
Programy wsparcia a realna zdolność
Od lipca 2023 roku funkcjonuje Bezpieczny Kredyt 2 proc. z dopłatą państwa do rat. Choć limit cenowy nieruchomości bywa barierą, sama dopłata znacząco zwiększa zdolność kredytową. Przy kredycie 300 tys. zł rata subsydiowana spada do około 1 300 zł w pierwszych latach spłaty. W rezultacie singiel może uzyskać finansowanie już przy dochodzie 4 500 zł netto, a para z jednym dzieckiem przy 6 500 zł. Program ma jednak ograniczenia: konieczność bycia pierwszym właścicielem nieruchomości, limit wieku do 45 lat i brak możliwości skorzystania z wkładu własnego powyżej 200 tys. zł. Choć dopłaty podnoszą zdolność, bank nadal weryfikuje historię kredytową i stabilność dochodu, więc kryteria opisane wcześniej wciąż obowiązują.
Strategie poprawy zdolności
Najskuteczniejszym sposobem jest oczywiście zwiększenie wynagrodzenia, lecz w krótkim terminie łatwiej zredukować obciążenia. Zamknięcie nieużywanej karty kredytowej, konsolidacja drobnych pożyczek w jedną niższą ratę czy wydłużenie okresu spłaty kredytu samochodowego potrafią poprawić DTI nawet o kilka punktów procentowych.
Pomaga też dopisanie współkredytobiorcy, zwłaszcza jeśli posiada stabilne zatrudnienie i brak innych zobowiązań. Nie powinno się jednak zapominać o wpływie wieku – przekroczenie 40. roku życia skraca maksymalny okres kredytowania, co przy tej samej kwocie podnosi ratę i wymaga wyższych dochodów. Dlatego czasem lepiej złożyć wniosek wcześniej, nawet jeśli oznacza to chwilowe ograniczenie budżetu domowego.
Prognozy stóp procentowych
Zdolność kredytowa jest wrażliwa na stopy NBP. Każde 0,25 pkt proc. podwyżki przekłada się na kilkanaście złotych wyższej raty dla pożyczanych 300 tys. zł.
Gdy stopy spadną, rata maleje, a banki w miejscu testu odpornościowego wykorzystują niższy WIBOR, co znacząco poprawia zdolność. Analitycy przewidują, że w 2024 roku możliwe są obniżki stóp, ale ich skala zależy od inflacji i polityki Fed. Dla potencjalnego kredytobiorcy oznacza to, że nawet jeśli dziś brakuje mu kilkuset złotych dochodu, za kilka miesięcy sytuacja może się odwrócić.
Warto jednak pamiętać, że banki wciąż stosują bufor bezpieczeństwa, doliczając 2,5 pkt proc. do obecnego oprocentowania, aby ocenić, czy klient poradzi sobie w gorszym scenariuszu.
Podsumowanie
Uzyskanie kredytu hipotecznego na 300 tys. zł wymaga najczęściej dochodu netto od 6 500 zł dla singla do około 10 000 zł dla czteroosobowej rodziny, przy założeniu standardowych kosztów utrzymania i braku innych zobowiązań.
Na finalną decyzję wpływają forma zatrudnienia, staż pracy, historia kredytowa, wysokość wkładu własnego i obowiązkowe ubezpieczenia. Program Bezpieczny Kredyt 2 proc. może znacząco obniżyć wymagany dochód, ale nie zwalnia z formalnych kryteriów banku.
Kluczem do sukcesu pozostaje dokładne przygotowanie dokumentów, redukcja zbędnych obciążeń oraz śledzenie zmian stóp procentowych, które determinują wysokość raty i ostatecznie decydują o tym, ile trzeba zarabiać, by otrzymać 300 tys. zł.
