Uzyskując miesięczny dochód netto na poziomie czterech tysięcy złotych, wiele osób zastanawia się, czy wystarczy to, by myśleć o zakupie mieszkania na kredyt.
Dla banku taka pensja oznacza na ogół gospodarstwo jednoosobowe albo dwuosobowe, w którym tylko jedna osoba pracuje. W najprostszym wariancie, gdy kredytobiorca nie ma innych zobowiązań, mieszka sam i nie utrzymuje dzieci, banki akceptują maksymalny wskaźnik kosztów obsługi długu na poziomie około 40–45 proc. dochodu netto.
Przy zarobkach 4000 zł przekłada się to na ratę rzędu 1600–1800 zł miesięcznie. Z kolei wysokość długu, który generuje taką ratę, zależy od stopy procentowej, marży banku oraz okresu kredytowania.
Przy standardowym kredycie hipotecznym z oprocentowaniem 8 proc. i okresem trzydziestu lat równowartość 1700 zł raty oznacza możliwość zaciągnięcia około 230–250 tys. zł. Jeśli kredytobiorca wybierze krótszy horyzont, na przykład 25 lat, kwota spada do 210–220 tys. zł.
Co wpływa na decyzję banku
Podana wyżej kalkulacja bazowa nie zawsze się sprawdza, bo bank bada szereg parametrów. Po pierwsze liczy się forma zatrudnienia. Umowa o pracę na czas nieokreślony podnosi zdolność w porównaniu z kontraktem B2B lub umową zlecenia.
Po drugie brana jest pod uwagę historia kredytowa oraz bieżące obciążenia, takie jak limity kart kredytowych czy raty sprzętu AGD. Nawet niewykorzystany limit na karcie zmniejsza zdolność, bo bank z góry zakłada, że klient może go wykorzystać w całości. Znaczenie ma też region, w którym ubiega się o kredyt, bo koszyk kosztów utrzymania różni się między dużym miastem a małą miejscowością.
Kolejny czynnik to wkład własny. Wkład na poziomie 20 proc. chroni kredytobiorcę przed dodatkowym ubezpieczeniem niskiego wkładu i często obniża marżę. Przy dochodzie 4000 zł każda oszczędność na koszcie kredytu może realnie zwiększyć maksymalną kwotę, dlatego zgromadzenie 20 proc. wkładu pomaga nie tylko obniżyć oprocentowanie, ale także podnieść limit zadłużenia o około 10–15 proc.
Ważny jest także wiek. Młodsi klienci mogą rozciągnąć kredyt nawet na 35 lat, co zmniejsza ratę i pozwala sięgnąć po nieco wyższą kwotę. Osoby po czterdziestce mają z założenia krótszy okres spłaty, a to automatycznie pomniejsza zdolność.
Przykładowe symulacje kredytu hipotecznego
Załóżmy, że singiel zarabiający 4000 zł netto ma umowę o pracę, zero innych zobowiązań, dobrą historię w BIK-u, 20 proc. wkładu i wnioskuje o okres kredytowania 30 lat. W takim układzie w trzech różnych bankach może otrzymać 240 tys. zł, 255 tys. zł lub 265 tys. zł.
Różnice wynikają głównie z marży, prowizji i sposobu liczenia kosztów życia. Jeśli jednak ten sam klient utrzymuje dwuletnie dziecko, bank podniesie obligatoryjne koszty gospodarstwa domowego, co obniży maksymalną ratę do około 1300 zł. Wtedy dostępna kwota spada do 180–190 tys. zł. Z kolei małżeństwo, w którym tylko jedno z małżonków zarabia 4000 zł, jest oceniane podobnie jak singiel z dzieckiem, bo bank przyjmuje większe koszty utrzymania. Tu kwota kredytu również oscyluje wokół 180 tys. zł.
Nieco odmiennie przedstawia się sytuacja pary, w której oboje pracują, ale jedno z nich przynosi do domu tytułowe 4000 zł, a drugie 3000 zł. Wspólny dochód 7000 zł pozwala już myśleć o kwocie 400–450 tys. zł, mimo że wkład każdego z partnerów z osobna jest skromny. W ten sposób widać, że sama pensja 4000 zł nie przesądza o ostatecznej zdolności, bo kluczowy jest łączny dochód gospodarstwa i struktura kosztów.
Jak zwiększyć swoje szanse
Kto dysponuje dochodem 4000 zł i chce podnieść limit kredytu, powinien najpierw sprawdzić wszystkie limity kart kredytowych i linie odnawialne. Zamknięcie nieużywanej karty na 5000 zł może podnieść zdolność nawet o kilkanaście tysięcy.
Kolejny krok to wydłużenie okresu kredytowania do maksymalnego, jaki dany bank akceptuje, oczywiście przy założeniu, że kredytobiorca czuje się komfortowo z długim horyzontem i rozumie, iż później ratę można nadpłacać. Warto też rozważyć wybór rat malejących jedynie w kalkulacji wniosku, bo niektóre banki liczą zdolność przy racie malejącej, co paradoksalnie daje wyższą akceptowaną kwotę przy tej samej racie stałej.
Dobrym pomysłem bywa konsolidacja drobnych kredytów gotówkowych w jedną niższą ratę. Jeśli ktoś ma dwa kredyty po 300 zł, zamiana ich w jedną ratę 400 zł może poprawić zdolność o kolejne kilkadziesiąt tysięcy. Ostatecznie można poszukać współkredytobiorcy z udokumentowanym dochodem. Rodzic lub partner z umową o pracę doda do gospodarstwa domowego własne wpływy, a koszty utrzymania wzrosną nieproporcjonalnie mniej niż dochód.
To sprawdzony sposób na podbicie limitu, choć wymaga wzajemnego zaufania i zabezpieczenia interesów wszystkich stron. Niezależnie od wybranej strategii warto złożyć wnioski do kilku banków równolegle, bo między najhojniejszym a najbardziej zachowawczym kredytodawcą różnica w przyznanej kwocie potrafi sięgnąć 30 tys. zł, co przy pensji 4000 zł stanowi już poważny margines.
